Locação a partir de janeiro, venda de imóveis e Simples Nacional a partir de março: entenda o escalonamento aprovado pelo Comitê Gestor do IBS.
A transição para o IBS e a CBS não acontece de uma vez. Em novembro de 2026, a Receita Federal apresentou um conjunto de medidas para a adaptação dos contribuintes ao novo sistema. Entre elas está um calendário escalonado de exigência de documentos fiscais, aprovado pelo Comitê Gestor do IBS (CGIBS) em 10 de novembro de 2026.
O motivo do escalonamento fica claro nos números da própria Receita: o país tem 22,6 milhões de CNPJ ativos de empresas, dos quais 61% são MEI e 38% são micro e pequenas empresas. Adaptar sistemas de emissão nessa escala exige etapas.
Por Dr. Guilherme Martelli – Advogado Tributarista
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Glossário rápido:
- CGIBS: Comitê Gestor do IBS, órgão responsável pela administração do imposto estadual e municipal.
- NFS-e: Nota Fiscal de Serviços eletrônica.
- Apuração assistida: Apuração elaborada pela administração tributária a partir dos documentos fiscais, que o contribuinte confere e ajusta.
O calendário apresentado pela Receita
15/12/2026 e 15/02/2027
Segunda fase da DeRe, com eventos mensais, para as instituições financeiras.
01/01/2027
Exigência da NFS-e para:
- locações e arrendamentos;
- receitas condominiais;
- bens imateriais e demais fornecimentos;
- fornecimento de gás e água.
01/03/2027
- NF-e de alienação de imóveis (NF-e ABI);
- NFS-e de plataformas digitais, processamento de dados, softwares e conteúdo via internet;
- documentos fiscais eletrônicos do Simples Nacional na alienação de mercadorias;
- BP-e TM e BP-e aéreo;
- NFS-e do transporte coletivo municipal.
Quem deve olhar com mais cuidado
Algumas atividades ganham datas próprias e merecem atenção específica:
- Locadores de imóveis e administradoras: a NFS-e de locações passa a ser exigida em 1º de janeiro de 2027.
- Quem vende imóveis: a NF-e de alienação de imóveis fica para 1º de março de 2027.
- Empresas do Simples Nacional que vendem mercadorias: a Receita estima 1,1 milhão de empresas nessa situação. O adiamento para março vem acompanhado de treinamento de profissionais de contabilidade para o ajuste da apuração assistida.
- Condomínios: o material indica emissão de documento fiscal para condomínios com mais de 20% de outras receitas.
- Empresas de tecnologia e plataformas digitais: o leiaute dos documentos das plataformas é o único que ainda falta, com previsão para novembro de 2026.
O que o novo calendário não significa
O calendário trata do momento em que cada documento fiscal passa a ser exigido. Ele não adia a reforma como um todo. As demais etapas da transição seguem a Emenda Constitucional 132/2023 e a Lei Complementar 214/2025.
Para situar: 2026 é o ano de teste, com destaque da CBS (0,9%) e do IBS (0,1%) nos documentos fiscais. Em 2027 a CBS passa a ser cobrada e o PIS e a Cofins deixam de existir. O IBS entra de forma gradual entre 2029 e 2032, e o novo sistema fica completo em 2033. O calendário de documentos fiscais se encaixa nesse quadro maior.
Prazo adiado também não é prazo dispensado. O tempo adicional existe para que sistemas, cadastros e rotinas sejam ajustados com calma, e não para que o tema volte à gaveta.
Próximos passos práticos
- Identificar em qual data a atividade da empresa se encaixa.
- Confirmar com o fornecedor do sistema de emissão se o leiaute novo já está previsto.
- Alinhar com a contabilidade o cronograma interno até a data de exigência.
- Acompanhar os atos conjuntos da Receita Federal e do CGIBS, previstos até o início de dezembro de 2026.
Fonte: Receita Federal do Brasil, apresentação “Segurança jurídica e boa-fé: medidas para garantir a segurança jurídica dos contribuintes na transição da Reforma Tributária do Consumo” (novembro de 2026). Base legal: Emenda Constitucional 132/2023 e Lei Complementar 214/2025.
Guilherme Martelli é advogado tributário e empresarial, doutorando pela Sapienza Università di Roma, professor universitário e sócio do escritório Martelli & Abreu Advocacia (Curitiba/PR), especialista na Transição Tributária 2026 (Reforma Tributária: IBS/CBS). OAB/PR 97.091
